Locatário pode alegar força maior por vírus para reduzir ou suspender mensalidade

Devido às medidas de isolamento social para frear a pandemia do coronavírus, muitas pessoas vêm tendo seus rendimentos diminuídos. E, com isso, ficam com dificuldades de pagar despesas habituais, como locação. Nesse cenário, locatários podem alegar força maior para tentar reduzir ou suspender as mensalidades. Mas advogados recomendam que as partes busquem entrar em consenso, deixando a ida à Justiça como última opção.

Aprovado pelo Senado na última sexta-feira (3/4), o Projeto de Lei 1.179/2020, que suspende temporariamente regras do Direito Privado enquanto durar a epidemia do coronavírus no Brasil, proíbe, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março, data estabelecida como marco inicial da pandemia no país.

A versão inicial do PL também permitia que locatários residenciais suspendessem, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis entre 20 de março e 30 de outubro. A medida valeria para os inquilinos que fossem demitidos ou tivessem redução da carga horária ou da remuneração. No caso de suspensão do pagamento, os alugueis vencidos deveriam ser pagos parceladamente a partir de novembro. Cada mensalidade poderia ser aumentada em até 20% para englobar as quantias em atraso.

Esse trecho foi retirado do projeto. Porém, segue possível que o locatário alegue que não tem condições de pagar normalmente a mensalidade devido a evento de força maior — a epidemia de coronavírus. O artigo 393 do Código Civil estabelece que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”. O PL 1.179/2020 só proíbe que se use a Covid-19 para obter efeitos jurídicos retroativos.

Caso o locatário esteja com dificuldades de pagar a mensalidade, a melhor opção é buscar alternativas com o locador, como descontos progressivos e isenções temporárias, afirma Rodrigo Ferrari Iaquinta, sócio coordenador do Departamento de Direito Imobiliário do BNZ Advogados.

Ele diz ser importante que os locatários apresentem documentos que comprovam suas dificuldades financeiras, como comprovantes de redução de renda e carta de demissão.

Philippe Boutaud-Sanz, sócio do Chenut Oliveira Santiago Advogados, recomenda que a negociação entre locador e locatário seja formalizada. O ideal seria firmar um termo aditivo ao contrato de locação. Devido à necessidade de isolamento social, tem sido difícil efetuar essa medida — ainda que alguns venham compartilhando PDFs assinados. Assim, trocas de e-mails têm sido usadas para comprovar os acordos, relata.

Se locador e locatário não chegarem a um acordo, este pode ir à Justiça e pedir a suspensão ou redução do aluguel, destaca Renato Almada, sócio do Chiarottino e Nicoletti Advogados. Na petição inicial, o inquilino precisa demonstrar que, em razão da pandemia, teve uma redução de seus ganhos financeiros. E que isso gera um desequilíbrio no contrato no contrato de locação e o impedimento de arcar momentaneamente com o valor anteriormente ajustado.

Fonte: Ivan Kruk , Consultor Jurídico.